Kentsel Dönüşüm

Kentsel Dönüşüm


Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Kanunu olarak bilinen 6306 Sayılı “AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN” 16/5/2012 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmesiyle beraber riskli yapı statüsündeki binaların yıkılarak yeniden yapılması gündeme gelmiştir.

Kanun, riskli alan statüsündeki bölgelerin veya riskli yapı statüsündeki taşınmazların tahliye edilerek yıkılmasını ve maliklerin tasarrufuna göre değerlendirilmesini konu alınmaktadır. Biz bu yazıda kanunun uygulanacağı taşınmazların bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılığında müteahhit şirketlere yeniden yaptırılması konusunda vatandaşların merak ettiği ve uygulamada ortaya çıkan sorunları inceleme konusu yapacağız.

1. Riskli yapı ve inceleme
Kanun incelendiğinde, herhangi bir kat malikinin binadan örnek alarak incelemeye göndermesi ve maliki olduğu binanın riskli yapı statüsünde olup olmadığını resmi kurumlar nezdinde değerlendirmesi mümkün olmaktadır. Uygulamada, 25 yaş ve üstü binalar eski mevzuat çerçevesinde yapıldığı için çoğunlukla riskli yapı olduğu yönünde rapor çıkmaktadır.

İnceleme yaptırırken, herhangi bir kat malikinin örnek alıp inceletme yapmak için diğer kat maliklerinin iznini alması veya danışması gibi bir mecburiyet kanunda öngörülmemektedir. Dolayısıyla maliki olduğunuz binanın riskli olduğunu düşünüyorsanız, tek bir malik olarak, tapu ve kimlik fotokopisi ile www.kentseldonusum.gov.tradresinde yayımlanan lisanslı kurum veya kuruluşlara müracat yaparak inceleme yaptırmanız mümkündür.

Önemle belirtmek gerekir ki, inceleme yaptırmak isteyen bir kat malikine engel olunması halinde, engel olanlar hakkında suç duyurusunda bulunarak haklarında cezai yaptırım yolunun açılması mümkün olmaktadır.

Bulunduğunuz binanın riskli yapı olduğu tespit edildiği takdirde, işbu durum ilgili kurum tarafından tapu müdürlüğüne bildirilecek ve tapu kütüğüne işlenecektir. İlgili tapu müdürlüğünden, taşınmazın bütün maliklerine taşınmazın riskli yapı statüsünde olduğu tebligat ile bildirilecektir. Maliklerin, tebligatın yapılmasından itibaren 15 gün içerisinde İstanbul, İzmir, Bursa’da Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine, diğer illerde ise, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri’ne verecekleri bir dilekçe ile riskli yapı tespitine itiraz etmeleri mümkün olmaktadır. Riskli yapı tespitine itiraz edilmesi halinde işbu rapor bir heyet tarafından incelenecektir. Teknik Heyetin, riskli bina raporunu uygun bulması halinde rapor kesinleşecek ve yıkım süreci başlayacaktır. İtiraz sonucunda binanın riskli olmadığına karar verilmesi halinde tapuya konulan şerh kaldırılacaktır.

Riskli bina tespitinin kesinleşmesinden sonra bu binaların yıktırılması için maliklere 60 günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli binaların yıktırılıp yıktırılmadığı kontrol edilecek, yıktırılmamış ise 30 günden az olmak üzere ek süre verilecek ve verilen bu süreler içinde maliklerce riskli yapılar yıktırılmaz ise, yıktırma işlemleri mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından gerçekleştirilecektir.

Sonuç olarak, riskli yapı statüsü kesinleşmiş bir binanın yıkılması kanunen zorunluluktur.

2. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve müteahhite işin verilmesi
Riskli bina tespitin izleyen süreçte binanın tahliye edilmesi ve yıkılması süreci gündeme gelecektir. Bu yazının konusunu oluşturan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapılması için bir müteahhit ile anlaşılması söz konusu olmaktadır. Maliklerin taşınmaz üzerinde tasarruf hakları esas olmakla beraber, inşaatın yıkım ve yeniden yapımı masraflarının müteahhite bırakılması mümkün olmaktadır.

Taşınmazın yapımının müteahhite bırakılması için öncelikle inşaat emsalinin belirlenmesi gerekmektedir. İnşaat emsali, inşaat alanının ne kadar olacağını belirlemektedir. Eğer taşınmazın bağlı olduğu belediye tarafından belirlenen inşaat emsali, mevcut inşaat alanından fazla ise, bu fazla olan alan yeni yapılacak binada müteahhite bırakılmaktadır.

Dolayısıyla, riskli yapınızın tekrar inşaası söz konusu olduğu durumlarda, müteahhit şirketler ile müzakere süreci başlatılacaktır. Uygulamada, müteahhitler inşaat emsali yükselmiş ve prim yapma ihtimali yüksek olan riskli taşınmazlarda önceden bir daire satın alarak malik konumuna geçmektedirler. Bu gibi durumlarda, taşınmaza diğer müteahhit şirketlerin girme olasılığı azalmakta ve kat maliklerinin müzakere gücü de dolayısıyla azalmaktadır. Her halükarda, kat maliklerinin hukuki destek alarak aşağıdaki konuları içeren bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müzakeresini yürüterek süreci sağlıklı bir şekilde yürütmeleri mümkün olacaktır.

- Anahtar teslim ve iskan
Sözleşmede anahtar teslim tanımının yapılması ve müteahhitin taşınmazı iskanlı ve anahtar teslim borcu altına girmesine dikkat edilmelidir. Uygulamada, iskan sorunu bir türlü çözülemeyen veya gereği gibi inşaa edilmeyen taşınmazların önüne geçmek için bu durum özellikle gözetilmesidir.

- Devir
Malikler, Müteahhit’e binanın yıkılıp tekrar yapılması karşılığında binadaki birkaç dairenin devrini taahhüt etmektedirler. Sözleşmede bu devrin ne zaman ve nasıl yapılacağının çok iyi belirlenmesi gerekmektedir. Uygulamada, inşaat ruhsatından sonra devir ve ipotek veya iskanla devir gibi çeşitli yöntemler kullanılmaktadır ve bu seçeneklerden en uygunun belirlenmesi çok önemlidir.

- Teminat
Müteahhit şirketin ve ortakların mali durumunun incelenmesi ve mümkünse teminat mektubu istenmesi uygun olacaktır. Senet veya çek gibi kıymetli evraklarla bu teminatın sağlanması ise önerilmemektedir.

Bu teminatlara ek olarak ise müteahhite devredilecek daireler üzerinde ipotek koyulması ve bu ipoteğin, inşaatın süreciyle bağlantılı olarak kademeli olarak kaldırılması uygulamada sıklıkla görülmektedir.

- Cezai şart
En önemli olan noktalardan birisi ise, esaslı hükümlere aykırılık halinde, tarafların mağduriyetini hızlı bir şekilde önlemeye yönelik olarak konulacak bir cezai şart maddesidir

- Süre
İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihlerinin açıkça belirlenmesi, olası hak kayıplarını ve mağduriyetleri önleyecektir. Bu süre içerisinde kira parasının ödenmesinin sağlanması gerekmektedir. İnşaatın teslim süresinin kesin olarak belirlenmesi ile kat malikleri geleceğe dönük olarak plan yapabileceklerdir.

- Paylaşım Oranları
Taşınmazın paylaşımı ticari bir konu olmakla beraber, paylaşımın hangi esasa göre yapılacağı ve idari karar sonucu artan veya eksilen inşaat alanlarının nasıl paylaşılacağı sözleşmede yer almalıdır.

- Ayıplı ve eksik ifa

Binanın sözleşme ve teknik şartnamedeki nitelikleri taşımaması halinde müteahhitin kaç yıl süre ile sorumlu olacağı ve bu eksikliğin nasıl ve hangi şartlarda giderileceği de sözleşme konuları arasında yer almalıdır.

- Kira ve taşınma paraları
Taşınacak maliklere verilecek taşınma parası ve kira paralarının hangi süreden itibaren ve ne zamana kadar verileceğinin açıkça tanımlanması gerekmektedir.

- Diğer sorunlar
65 yaş üzeri maliklerin sözleşme imzalanması aşamasında noter işlemlerinin gerçekleştirilmesinde, uygulamada akıl sağlığının yerinde olduğuna yönelik rapor istenmektedir. Bu rapor sadece verildiği gün geçerli olduğu için, rapor ile imza gününün aynı güne denk getirilmesine dikkat edilmelidir.

Noterde imza sürecinde kimlik bilgilerinin güncel olması ve tapu kayıtlarının yanı sıra emlak vergilerinin de ödenip ödenmediğinin kontrolü gerekmektedir.

3. 2/3’lük karar oranı
Riskli yapılar için ana prensip bu yapıların kat malikleri tarafından değerlendirilmesidir. Dolayısıyla, riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra, yeniden bina yapılması, arsa paylarının satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi çeşitli yöntemler ile değerlendirilmesine ilişkin kararı kat malikleri verecektir.

Buna ilişkin karar için aranılacak çoğunluk arsa payı hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğudur. Bu kararın usulüne uygun çağrı ile yapılacak bir kat malikleri toplantısı ile yapılması kanuni zorunluluktur. Gerekli çağrı yapılmadığı takdirde bu toplantıda alınan karar geçerli olmayacağından bu noktaya ayrı bir özen gösterilmelidir.

Çoğunluk sağlanamadığı takdirde, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yapılabilecektir. Alternatif olarak, maliklerden birinin ortaklığın giderilmesi davası açarak, taşınmazın mahkeme tarafından açık arttırma usulü ile satımını sağlaması mümkün olabilir.

2/3’lik çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, rayiç değerinden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacak. Paydaşlara satış olmaz ise, bu paylar, Bakanlıkça satın alınacak ve 2/3 çoğunluk ile alınan karar uyarınca değerlendirilecektir.

Uygulamada, bu açık arttırma usulü ile satım işleminin yapılması birkaç ay sürmektedir. Bu süre içerisinde ise yıkım ve yeniden yapım gibi işlemlerin sürüncemede kalması söz konusu olabilir. Bu nedenle, kanunen bu imkan olsa dahi, riskli yapılarda kararların oybirliği ile alınmasını sağlamak veya 2/3 çoğunluk sağlandıktan sonra kira yardımı hakkına kavuşmak için sözleşmeye hüküm eklemek önerilmektedir.

4. Sonuç
Kentsel dönüşüm sürecinde binalarını yıktırıp yeniden yaptırmak isteyen veya yıkılması gündeme gelen kat maliklerinin bu süreç boyunca yaşanacak sorunları en aza indirmek ve hukuken de kendilerini sağlama almak için bu süreci bir avukattan hukuki destek alarak yürütmeleri önerilir.